تعریف سرقفلی به اعتبار عوامل تشکیل دهند حق : 6
مبحث دوم : ماهیت اقتصادی سرقفلی.. 7
اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران. 12
گفتار نخست: انعقاد و آثار اجاره 33
کار تحقیقی ، سرقفلی در حقوق ، با فرم ورد ، 50صفحه
تعریف سرقفلی به اعتبار عوامل تشکیل دهند حق : 6
مبحث دوم : ماهیت اقتصادی سرقفلی.. 7
اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران. 12
گفتار نخست: انعقاد و آثار اجاره 33
سرقفلی که در فرانسه تحت عنوان Foundde Commerce ودر حقوق انگلستان تحت عنوان Will Good از آن تعریف شده ، پدیده ای تقریباً نوظهور در کشور ماست وبه همین لحاظ در ابتدا بحثهای زیادی در خصوص حلیت یا عدم حلیت آن وجود داشت ، اما بیشترین ایراد در حول وحوش عنوان کسب یا پیشه یا تجارت بود . اما پیرامون سرقفلی با وجود فتاوای اخیر فقها به خصوص حضرت امام (ره) دیگر شکی در حلیت آن باقی نمانده است ، حضرت امام (ره) دیگر شکی در کتاب تحریر الوسیله می فرمایند : مالک می تواند برای اجاره دادن محل هر مقدار که بخواهد به عنوان سرقفلی از مستاجر بگیرد ومستاجر نیز اگر حق اجاره به غیر داشته باشد ، در اثنای مدت اجاره می تواند ملک را اجاره دهد وبرای اجاره دادن مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دوم بگیرد . پس از تصویب روابط موجر ومستاجر در سال 39 وبه دنبال آن قانون مصوب 1356 که ماده الحاقیه به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 واخیراً قانون مصوب 1376 شکی در حلیت آن وجود ندارد .
اما سرقفلی چیست ؟ در فرهنگ فارسی سرقفلی پولی است که مالک در قبال اجاره ملک خود از مستاجر می گیرد ودر فرهنگ حقوقی ؛ وقتی پولی که مستاجر دوم (به معنی اعم) از مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد وهمچنین مستاجر اول به موجر مالک می دهد . اما معنی اصطلاحی وعرفی که هم اینک مردم به آن آشنا می باشند اینست که در صورت واگذاری مورد اجاره ملک مبلغی پول به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرد وبا اجاره متعرف آنرا به تصرف مستاجر می دهد . البته در همین خصوص نیز دو نوع تعریف از سرقفلی ارائه گردیده است :
1. نوع اول سرقفلی : مستاجر اول حق خود را به مستاجر دوم واگذار کند ودر قبال این واگذاری مبلغی را (که با هم به توافق رسیده اند) دریافت دارد . 2. نوع دوم ؛ امروزه مرسوم است که هر گاه شخصی بخواهد ملک خود را جهت استفاده شغلی برای کسبی اجاره دهد ، قبلاً مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت می دارد واین اقدام از آنجا نشأت گرفته است که مالکین دریافته اند موضوع سرقفلی امری است عرفی ورایج ، پس به جای اینکه دیگران از این نعمت بهره مند شوند بهتر است خود متنعم گردد نکته ای که همواره مورد بحث فراوان بین حقوقدانان بوده است ، در رابطه با مفهوم اصطلاح سرقفلی وحق کسب یا پیشه یا تجارت بود، عده ای معتقدند که سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوت دارد وبا استدلالهایی تحت این عنوان که اختصاص یک فصل به عنوان حق کسب وپیشه وتجارت در قانون 1356 وعدم ذکر عنوان سرقفلی واستدلالهای دیگر که بعضاً در آراء صادره از دادگاهها هم این تفکیک لحاظ گردیده را می بینیم که دوستان ارجمند می توانند برای دیدن تفصیل این بحث به کتاب بهمن کشاورز تحت عنوان سرقفلی وحق کسب یا پیشه یا تجارت مراجعه فرمایند . اما عده ای دیگر معتقدند که حق سرقفلی که در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1339 از آن به عنوان حق کسب وپیشه وتجارت آمده است حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود ودر عرف بازار نیز وقتی می گویند تاجری سرقفلی مغازه اش را فروخت ، یعنی آنرا تخلیه کرد وبه دیگری واگذارد واین مفهوم هیچ گاه شامل انتقال سرمایه تاجر ونام تجاری او نمی شود .3. پیرامون همین موضوع نیز از اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مورخ 19/4/72 استعلام گردید آیا سرقفلی همان کسب یا پیشه یا تجارت است ؟ که اداره مذکور چنین پاسخ داد : سرقفلی همان کسب یا پیشه یا تجارت است که طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد وبین این دو اصطلاح عرفی وقانونی تفاوتی نیست وهر دو به یک معنی است ، نظریه شماره 1488 مورخ 9/5/63 شورای نگهبان نیز در این خصوص قابل تأمل است در این نظریه آمده .... 3. حق کسب یا پیشه یا تجارت در ملک مذکور در ماده 19 ق.ر.م رم عنوان شرعی ندارد ، اگر مقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریر الوسیله عمل شود ..... البته با تصویب ق.ر.م رم مصوب 1376 واختصاص فصل دوم این قانون تحت عنوان سرقفلی وتیصره ماده 10 همین قانون که مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات این قانون ور روابط استیجاری را ممنوع نموده است دیگر شکی باقی نمی ماند که قانونگذار این دو مفهوم را یکی انگاشته ضمن اینکه ایرادات وارده نیز بدین وسیله مرتفع گردیده از طرفی عرف نیز در برداشت همین مفهوم را برگزیده وعنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مردم نامأنوس وناآشنا است . از طرفی تفکیک بین این دو عنوان باعث می شود که مالکین به لحاظ عواقب اقتصادی سنگین که در آینده در هنگام تخلیه برآنها تحمیل می گردد ، از اجاره دادن اماکن خود به دیگران خودداری نمایند که حد متضمن نوعی انحصارطلبی وبر خلاف سیاستهای نظام اقتصادی ومشارکتی می باشد .
ماهیت سرقفلی
عده ای معتقدند سرقفلی حق تقدم در اجاره است . یعنی مستاجر دراجاره کردن محل بر سایرین مقدم است وبه دلیل اینکه مستفاده از ماده 19 وبه ویژه تبصره 2 قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 حق سرقفلی (کسب یا پیشه یا تجارت) از مال غیر منقول وموضوع اجاره قابل تفکیک نیست وتنها با واگذاری محل اجاره قابل انتقال است یعنی مستاجر نمی تواند خود در محل بنشیند وسرقفلی آن را نیز انتقال دهد ودیگر اینکه به موجب تبصره 2 ماده 19 انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت تنها با تنظیم سند رسمی امکان دارد واین در حالیست که می دانیم انتقال اموال منقول اصولاً نیاز به تنظیم سند رسمی ندارد واین الزام ویژه انتقال املاک است ( مواد 46.22 تا 48 قانون ثبت ) پس احتمال تقویت می گردد که قانون گذار سرقفلی را نیز در حکم حقوق ومنافع مربوط به املاک آورده است .
عده ای دیگر معتقدند که سرقفلی از جمله حقوق منقول است ؛ یعنی همان حق تاجر بر مشتریانش ومعتقدند فایده عملی آن پیروی از حقوق اسلامی است ، چون زوجه از همه اموال منقول ارث نمی برد . اگر سرقفلی را غیر منقول بدانیم زوجه ارث نمی برد ، ولی اگر منقول تلقی کنیم ارث می برد . از طرفی ، بعضی می گویند هر چیز که قابل داد وستد ودارای ارزش اقتصادی باشد ، مال محسوب می گردد . پس سرقفلی هم مال است ، البته از اموال غیر مادی که تحت عنوان غیر منقول فقط برای اموال مادی صادق است . حقوق مادی هم مثل حقوق شفعه که ارث می برد در حکم اموال منقول است ، لذا سرقفلی هم از حقوق مالی است در حکم اموال منقول .
فایده عملی این بحث در آثار مترتب برآن است می دانیم که در خصوص طرح دعاوی راجع به اموال منقول وغیر منقول یا حقوق راجع به آن دعاوی در دادگاهی اقامه می گردد که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده حتی اگر خوانده در حوزه آن مقیم نباشد ( ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی مصوب 79) ودعاوی راجع به اموال منقول طبق قاعده در دادگاه محل اقامت خوانده (ام 11 ق ا.ر.م) مطرح می شود . همچنین نحوة توقیف واجرای اینگونه اموال از مجموع نظرات صرفنظر از استدلالات نظریه اول قویتر وبه نظر قانون نزدیکتر به صواب است به خصوص با وضع ماده 62 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا وطرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرای مصوب 1355 واصلاحی سال 76 که مقرر می دارد ، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی یا منافع جایز است لکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست ، در صورت بازداشت منافع ، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی وابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی اعلام می گردد . از طرفی با عنایت به ماده 99 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 که مقرر می دارد ؛ قسمت اجرا توقیف مال غیر منقول را با ذکر شماره پلاک ومشخصات مالک به طرفین واداره ثبت محل اعلام می کند البته ما معتقد نیستیم که سرقفلی در این تقسیم بندی ( اموال منقول وغیر منقول) قرار می گیرد .، اما به لحاظ ارتباط در هر دومورد تبعیت از این تقسیم بندی می کنند یعنی در اموال منقول ، منقول تبعی ودر غیر منقول ، غیر منقول تبعی می باشند . البته حال که صحبت از حقوق مالی وغیر مالی هم به میان آمد ، تعریفی از هرکدام ارائه گردید که مطرح نمودن آن در اینجا خالی از لطف نمی باشد ، حق غیر مالی امتیازی است که هدف آن رفع نیازمندیهای عاطفی واخلاقی انسان است . موضوع این حق روابط غیر مالی اشخاص است . ارزش داد وستد را ندارد وبه طور مستقیم قابل ارزیابی به پول ومبادله نیست ؛ مانند حق زوجیت و ولایت وحضانت . بر بیشتر این حقوق آثار مالی بار است ، چنانکه حق وراثت سبب می شود که شخص دارایی مورث خود را تملیک کند و..... حق مالی نیز امتیازی است که حقوق هر کشور ، به منظور تأمین نیازهای مادی اشخاص ، به آنها می دهند ، هدف از ایجاد حق مالی تنظیم روابطی است که به لحاظ استفاده از اشیاء بین اشخاص وجود دارد . این دسته از حقوق برخلاف گروه نخست قابل مبادله وتقویم به پول است مانند حق مالکیت ، حق انتفاع و..... موضوع قابل بحث ودرخور تامل در این مقاله این است که آیا سرقفلی قابل توقیف واجراست ؟
البته در بحثهای پیشین این موضوع بطور مختصر ذکر گردید اما شرح تفصیلی آن را بیان می نماییم : دراین خصوص نظر یکسان وجود ندارد .
1- عده ای معتقدند چون این حق قائم به مستاجراست وتا به جهتی مورد حکم محکمه واقع نشود مال محسوب نمی شود وقابل توقیف نیست وچون ماده 240 ق.آ.د.م ( قانون سابق ، وماده 55 قانون تسریع محاکمات مصوب 1309 مقرر داشته برای توقیف در مقام اجرای قرار تامین یا اجرای حکم ، مال لازم است نه حق مالی
لذا توقیف این حق ، که حق مالی است ، نه خود مال میسر نیست .
2- نظر دیگر این است که این حق را نباید در شمار اموال موجود متوفی آورد ، زیرا حقی است احتمالی که ممکن است به دست نیاید زیرا با تخلف مستاجر در تاءدیه اقساط اجاره یا ارتکاب تغییر در نگهداری از مورد اجاره وتغییر شغل از بین می رود . البته برای دیدن نظرات تفصیلی وبه لحاظ رعایت اختصار می توان به کتب موجود در این زمینه مراجعه نمود .
البته در راستای حمایت از حقوق طلبکار باید ایم مطلب را پذیرفت که نظریه اکثریت واقلیت قضات در قابلیت توقیف سرقفلی نیز همسو می باشد ، یعنی توقیف سرقفلی به عنوان یک حق مالی در آراء بدهی دارنده این حق را جایز دانسته اند .
نکته ای که در اینجا لازم به توضیح به نظر می رسد ، این است که مشکل همانگونه که قبلاً هم نظر داده شد ، جایی است که مستاجر مرتکب تعدی یا تفریط گردیده است چرا که در این مورد هیچ گونه سرقفلی به وی تعلق نمی گیرد تا بتواند تأمین کننده حقوق طلبکار باشد . همینطور این امر می تواند باعث شود که مستاجر جهت ایزاء طلبکار در مورد اجاره تعدی وتفریط نماید .
سؤال قابل بحث دیگر که می توان در اینجا مطرح نمود این است که آیا سرقفلی به وارث یا وارث متوفی متصل می شود ؟ در بحثهای پیشین بیان گردیده که سرقفلی حق مالی است . بنابراین چنین حقی پس از فوت مورث به ورثه اش منتقل می گردد ، همچنون حق شفعه . در واقع پس از فوت مورث کلیه اموال واز جمله حقوق مالی به ورثه منتقل وهر یک از آنها به نسبت سهم خویش در آن سهیم می گردند ودر واقع مشاعاً مالک می شوند . در صورتی که برای مستاجر سرقفلی ایجاد شده باشد ورثه نمی توانند هر یک به نسبت سهم خویش از مالک یا موجر سرقفلی بگیرند وبعضاً هم تمایل به ادامه داشته باشند . گفتیم عقد اجاره عقد لازمی است که به فوت هیچ یک از طرفین منحل نمی شود مگر در صورت وجود شرط بنابراین ، آنچه که مسلم است این است که حق مذکور در صورت تخلیه ودر ضمن آن به مالک وبه همین ترتیب به ورثه تعلق می گیرد . لذا تعدادی از آنها نمی توانند خواستار سرقفلی وتعداد دیگر خواستار ادامه رابطه استیجاری باشند . بنابراین در جهت حفظ حقوق مالک باید تأمل بر اعمال این حق ( درخواست سرقفلی به طور کلی) از طرف وارث گردید ( همانطور که در شفعه اعمال چنین حق به ضرر فروشنده می باشد واز نظر قانونگذار ممنوع گردیده است ) . بنابراین پس از پرداخت سرقفلی در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نموده باشد . وارث می توانند با دریافت سرقفلی به قیمت عادله روز به نسبت سهم خویش آن را تقسیم کنند ونه به صورت انفراد . سؤال دیگر که در اینجا لازم وضروری به نظر می رسد ودر جلسه قضات دادگستری استان تهران نیز مطرح گردید است که : با توجه به تبصره 2 ماده 6 قانون رابطه موجر ومستاجر مصوب 1376 در مورد پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی که مستلزم رسیدگی است ، آیا تخلیه موکول به پرداخت این حق است ؟
اکثریت قریب به اتفاق قضات نظرشان بر این بوده که چون سرقفلی به مستاجر منتقل شده است ومستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را از موجر دارد ، وجود مستاجر ونوع کسب و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله روز مؤثر می باشد . که با تخلیه آن طبعاً تغییر در اجاره ممکن است نتوان قیمت واقعی وعادله روز را معین نمود واز این حیث مضر به حقوق مستاجر می باشد ، واز لحاظ عدالت اجتماعی هم مستاجر باید بتواند با دریافت سرقفلی محل دیگری را تهیه نماید ، نتیجتاً تخلیه منوط به پرداخت می باشد .
اقلیت با این استدلال که تخلیه موکول به پرداخت سرقفلی ( به قیمت عادله روز) نیست وپس از پایان مدت تصرفات مستاجر جواز شرعی وقانونی ندارد وماده 3 ق روابط موجر ومستاجر سال 76 هم تاکید دارد که ظرف یک هفته تخلیه صورت خواهد گرفت . طبق ماده 4 همین قانون اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه .... گرفته باشد ، تخلیه وتحویل مورد اجاره موکول به استرداد این وجه است . در این فرض ( ودیعه یا قرض الحسنه ) موضوع ومبلغ معین است واصولاً نیازی به رسیدگی نیست وقانونگذار هم به همین خاطر تخلیه را موکول به استرداد آن وجه نموده ، در حالی که مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز ممکن است .
فرمت این مقاله به صورت Word و با قابلیت ویرایش میباشد
تعداد صفحات این مقاله 16 صفحه
پس از پرداخت ، میتوانید مقاله را به صورت انلاین دانلود کنید